房产限购检讨
来源:未知    发布时间:2018-01-02   次浏览   大小:  16px  14px  12px
观望了一年多,在年底最后几天,米文还是向不断上涨的房价投降了,买下了北京北三环一套65平米的二手房,并为此支付超过240万元的代价。 在北上广等一线城市,像米文这样的人还有很多。2012年12月,北京市二手房成交量达到了17920套,为2011年2月调控以来23

观望了一年多,在年底最后几天,米文还是向不断上涨的房价投降了,买下了北京北三环一套65平米的二手房,并为此支付超过240万元的代价。

在北上广等一线城市,像米文这样的人还有很多。2012年12月,北京市二手房成交量达到了17920套,为2011年2月调控以来23个月的新高。

这一购房热潮今年1月份仍在延续,上半月的成交量比去年同期增长了360%。一些房屋登记发证大厅外排起了数百米长的队伍,在北京夜晚零下十几度的寒风中,一些排队过户的购房者被冻哭了。

随着成交量的再度暴涨,北上广等一线城市的房价也重新抬头。国家统计局的数据显示,2012年12月广州房价涨幅最大为1.2%,深圳、北京、上海涨幅分别为1.1%、1.0%、0.7%,房价已成全面上涨之势,1月21日国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示,2012年12月70个大中城市中,环比价格上涨的城市有54个,无论是从环比还是从同比角度看,房价指数都创下限购以来的新高。

供求恶化

限购令始于2010年4月17日国务院出台的“新国十条”,该文件指出地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

至当年10月中旬,京沪广深四大一线城市全部出台限购细则,杭州、温州、三亚、海口、天津、厦门、重庆等几乎所有重点二线城市也开始实施限购。

但是,即使在如此严厉的限购调控政策下,2010年七八月间和当年年底,房价仍然出现了一波大幅反弹和上涨的行情。2011年1月,中央政府加码楼市调控力度,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,市场成交量急转,调控效果在限购城市显现,一度成交量下降,百城价格指数连续3个月下跌。

限购令刚一出台就备受争议,因为是行政手段,也因为以户籍、纳税及缴纳社保年限为门槛人为设限。对此,住建部部长姜伟新在2011年10月回答全国人大常委会委员询问时作出回应,称这是在其他手段都用了,但还差点火候才能把房价抑制住,最后“不得已出的”措施。对于限购的前景,姜伟新说,一旦全国个人住房信息系统联网,和银行、税务等系统信息统一到一个平台,就不必再用限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。

这个带着浓厚行政色彩的调控手段,其初始目的是为了抑制购房需求尤其是投资性的需求。在2011年出台的“新国八条”,开门见山地指出调控政策的目的是“有效遏制投资投机性购房”。

此轮调控改善供求的政策意图非常明显,决策层在出台限购限贷等措施的同时,还出台了扩大保障房建设规模等措施,为中低收入阶层提供住房。

但是限购政策两年下来,房地产市场的供求关系并未改善,反而日趋紧张。除了北京之外,一线城市上海、广州和深圳也出现了供不应求、房价上涨的现象。

上海易居房地产研究院日前发布的报告显示,去年12月,其监测的20个城市延续了11月的暖冬行情,成交量共计998万平方米,同比增长90.3%,环比增长12.4%。其中北京、广州、上海、深圳商品住宅成交量环比增幅分别为10%、10%、15%、3.5%,同比增幅分别为94%、88%、103%与52%。

房地产分析师吴晓君认为,尽管2012年住宅需求的释放都受制于限购、限贷,但随着两届政府调控的口径坚持不变,市场买卖双方也都在逐渐接受和消化调控的各项政策,尤其在下半年成交量水平开始出现稳定回升,使得全年的成交量依然保持了两成以上的增长。

北京市住建委的住房网上签约系统的数据显示,北京市二手房的网上签约数量从低迷时的每天100余套上升到现在的每天1000套左右,且已经持续数月。

在持续数月的成交量高涨的背景下,截至2013年1月北京一手住宅市场存量为79745套,二手房住宅存量为38903套,二者供给不到12万套,而全年共消化26万套住宅,现有市场存量五个月即可销售光。

房地产业界“大炮”任志强也在公开场合表示,通常1个城市里维持3个月以下的销售量时就是恶化;维持6个月是基本平衡;少于6个月就开始危险了。北京、上海这些城市已经开始少于6个月库存量了。

这意味着,2010年年底开始实施的“史上最严”的房地产调控政策,不但没有达到改善供求关系的目的,反而进一步加剧了供求关系的紧张。

多方博弈

为什么限购政策没有达到其限制需求、改善供求关系的目标?

问题在于政策出台后,各利益相关方并不是仅仅被动的接受政策,而是会对政策作出反应,根据自身的利益采取相应的对策,与监管层和市场参与者进行博弈。

在2010年出台和2011年年初加码限购政策初期,不少城市确实出现了成交量大幅下跌,房价有所下降的局面。面对严峻的市场形势,房地产开发商采取了一系列自保过冬的措施。

措施之一是减少拿地尤其是住宅用地,保证资金不断裂。2012年初,国土资源部公布的全国房地产用地计划为17.26万公顷,相比2011年计划供应的21.8万公顷减少21%;年中,受调控影响,国土资源部将17.26万公顷调整为15.93万公顷。

但在2012年12月房地产用地管理调控情况发布会上,国土资源部土地利用管理司司长廖永林介绍,截至11月底,全国房地产用地实际供应13.34万公顷,同比减少8%。预计2012年计划完成率仅83%,未达到目标。其中,住宅用地实际供应9.14万公顷,同比减少15.3%,计划完成率为81%,也未实现计划目标。

具体到一线城市,北京2012年住宅用地计划供应1700万平方米,上海1000万平方米,广州255万平方米,深圳191万平方米。而据指数研究院统计,北京、上海、广州、深圳的住宅用地实际供应分别为276.1万平方米、638.8万平方米、257.4万平方米、50.4万平方米,计划完成率分别为16%、63.8%、100%、26.3%,只有广州超额完成既定的住宅用地目标。

这些城市不仅没有完成全年的计划供地目标,更为严重的是,大部分一线城市的实际土地供应都出现了负增长,其中2012年北京住宅土地仅成交37宗,规划建筑面积608.74万平方米,同比下降34.5%。

上海方面,据德佑地产市场研究部监控的土地数据显示,2012年全市住宅用地出让面积仅为281万平方米,相比2011年下跌25.9%,为最近7年的最低点。该机构监控的土地数据显示,2012年上海全市住宅用地出让折合成建筑面积为475万平方米,仅相当于当年全市商品住宅成交面积的一半左右,这种情况已经持续数年。

任志强也发表意见认为,限购令从几方面促进房价暴涨??首先,限制了新增土地供应,导致了2011年以来出现历史上第三次土地负增长,旧土地供应库存明年3月终止,新增土地供应为负增长。自从1998年房改后,几乎每次土地供应负增长之后,房价都会暴涨。

为什么限购令会限制新增土地供应?一方面,之前征地成本较高,造成了目前待出让的土地成本居高不下,在限购令导致低迷的市场环境下,较高的出让价格使得大多数企业望而却步;另一方面,年初较大的保障房配建任务,使得不少开发企业对配建保障房的地块拿地意愿较低;再有,因为去年销售情况不好,融资受限,开发商手里资金紧张,这给土地出让带来了很大压力。

其次,在限购令“限住不限商”的政策环境下,住宅开发商纷纷转型做商业地产,增加商业地产和写字楼,从而减少了住宅供应。数据显示,自2010年开始,商业地产的月均开发增速达到了25%以上,是同期住宅开发投资增速的1.5倍,2012年上半年更是扩大到2倍。

内地目前排名前20名的开发商均已进入商业地产。行业巨头万科主要开发住宅地产,其商业地产开发虽然一直是低调潜行,但已初具规模。据不完全统计,截至去年12月初,万科在全国已经有17个城市综合体项目正在操作,非住宅业务的占比将从目前的10%逐步扩大到20%。保利地产在公布的2012年半年报中透露,将重点开发商业地产,商业地产和住宅地产的比例将保持在3:7。

2012年10月,中海地产披露,公司商业地产在未来资产比例和利润贡献中将上升至20%。一直专注于住宅开发的绿地集团在今年强调,商业地产的开发比例将提升到整体开发投资的40%,意味着绿地战略转型重攻商业地产。

而地方政府同样在限购政策中扮演了一个微妙角色。现行机制下,政府是唯一的土地卖家,可以控制供地节奏和数量的多少。政府有充足的动机把地价卖得更高,浙江大学土地管理系教授杨遴杰认为,地方政府本质上是希望土地市场保持一定的热度,不管是土地出让金收入,还是地方融资平台的抵押品估值都有赖于此。

而为了维持高地价,就需要维持住高房价和成交量,地方政府并不希望房价下降。从2012年下半年以来,多个地方先后出台了各种类型的政策调整,变相放松限贷限购。

需求难抑

限购令失败在需求端的原因是并没有真正限制住需求。尽管限购令构建了以户籍和社保以及纳税相结合的过滤体系,但是人口向大城市集中的自然趋势和人口的年龄结构导致需求仍不断增加。

外来人口增长较快,是当前一线城市住房压力的最主要根源。据北京市统计局发布的统计数据,截至2012年末,北京常住人口已达2069.3万人,比上年末增加50.7万人;其中,在京居住半年以上的外来人口773.8万人,占全部常住人口的37.4%,较2005年末提高了14.2个百分点。

第六次人口普查数据显示,上海的常住人口总量已达到2303万人,10年共增加628万人,其中每增加100个常住人口,约88个是外来人口。

由于北京、上海等一线城市规模庞大、基础设施健全、配套建设完备,商业与就业机会充裕,对外来人口特别是富裕人群的吸引力大。虽然他们的住房需求受到限购政策影响,但满足购买条件的仍然为数不少,他们坚挺的住宅购买力,对一线城市高昂的住房价格形成了强力支撑。

在强劲的需求推动下,各种规避限购令的措施,诸如补交社保和个税、假结婚以及办理假居住证等,层出不穷。国家统计局北京调查总队发布的数据显示,即使在限购的背景下,2012年全年销售商品房近2000万平方米,比上年增长35%,其中销售商品住宅1500万平方米,增长43.3%。

香港瑞安集团主席罗康瑞表示,未来10年是房地产市场需求高峰。其主要依据在于两方面:一方面,城镇化及人口结构带来广大的刚性需求。20002011年间城镇人口平均每年增加1900万,平均年增1.26%,目前城镇化进程仍远未终结,有很大的发展空间。

另一方面,从的人口出生率看,人口在1980年进入了第三个生育高峰,人口出生率由1980年的18.2‰、1981年的20.9‰,达到1987年23.3‰的峰值,1981?1990年净增人口1.43亿,这些人现在逐渐进入婚龄,如果以30岁为适婚购房年龄推算,需求高峰将在20102020年出现。

这些适婚年龄的人口大部分流入了城市,以北京为例,第六次全国人口普查的数据显示,北京外来人口为705万人,其中20岁到39岁年龄段的占全部外来人口的62.8%。而北京市房地产协会发布的数据也显示,北京的购房需求以刚需为主,居民首次购房比重一直稳定在9成以上。

任志强认为,2015年及之后几年,将是住房需求最集中和最大的一段时间。2012年尽管有40多个城市限购,但总体来看,全国房屋销售并没有出现大幅度下滑,然而供给却无增长,今后几年的房价上涨态势依然非常明显。

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